牛X!温西华人业主告赢市府,$34万空屋税收得不合理!

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近日,一份法庭判决又引起了本地媒体的注意。

 

Georgia Straight的报道,1222日,BC省高等法院(B.C. Supreme Court)法官Janet Winteringham撤销了温哥华市府对Belmont47692018年的空屋税进行复审后所做的决定,这笔空屋税的金额是$34.4万元。

 

小编从法庭文件上看到,Belmont4769号的业主为Belmont Nominee Ltd.Winteringham 法官的裁决说,原告Belmont Nominee有限公司已确实证明审查官员和审查小组的决定是不合理的,因此,必须有新的审查官来审查Belmont4769号是否应缴纳2018年的空屋税。

 

温哥华空屋税(Empty Homes Tax)是温哥华市府从2017年开始征收的一项税收,对象是所有在温哥华有房子的业主。


2018年开始,每年年初,温哥华业主会收到随同当年地税预缴通知单一起寄来的空屋税申报单,在当年的22日之前申报上一年的空屋税。比如说,2018年申报2017年的空屋税,2022年申报2021年的空屋税。

 

温哥华空屋税有很多豁免条件,主要有两个:(1 业主自己、家人或者朋友在本年度内至少有6个月时间将其作为主要住所;(2 在本年度内至少有6个月时间将其出租出去,每次出租至少有30天连续日数。因此,从实际情况来看,温哥华绝大多数房屋不用缴空屋税。

 

除此之外,还有其他豁免条件,如:

 1 虽非主要居所,但由于在温哥华市工作而在本年度内住过6个月以上;

2 业主或租客长期住院;

3 登记业主死亡,未完成遗嘱认证或遗产管理程序;

4 本年度内业主发生变更,例如房屋在当年卖出或买进;

5 正在进行大规模重建或翻新的房屋,当然前提是要有政府的相关许可;

6、受物业管理法规的限制而不能出租的房屋;

7 有法院颁令禁止居住的房屋;

8 物业并非住房(如受形状和大小限制无法建房或是规定只能作停车之用等)。

 

 

根据法庭文件,本案中Belmont4769号是一块空地,现业主于2000728日取得产权。自温哥华空屋税实施以后,业主已经缴纳了2017年的空屋税,而且没有提出异议。

 

2017年,业主考虑在这块空地上建一幢房子,聘请Stuart Howard ArchitectsSHA)进行房屋设计,并于20184月签了合同。然后,SHA建筑师事务所正式着手房屋的设计,包括向温哥华市府申请和取得相应的建筑许可。


20188月,SHA建筑师事务所向市府提交了建筑许可申请,并取得了申请流水号。

2018年年底,业主得知还需要提交《古迹影响评估报告》(Archeological Impact Assessment),之后201938日市府向业主确认了需要这份评估报告。


2019122日,业主按照要求申报了2018年的空屋税,并根据房屋正在进行大规模重建或翻新这一条款要求了豁免。


之后,温哥华市府抽查审计时, Belmont4769号被抽中进行审计,业主需要提交豁免证据。于是,业主向市府提交了一封由SHA建筑师事务所写的信,表明已经在201888日向市府提交了建筑许可申请。但审计工作人员认为它不符合豁免条件,并把这一结果通过电话告诉了业主的代理人。


2019730日,SHA建筑师事务所的代表通过电话向市府询问不能豁免空屋税的理由,工作人员解释说是法规要求业主必须在201871日之前提交完整的建筑许可申请才能豁免当年的空屋税。


2019731日,市府正式向业主寄送了审计结果通知书,并给出了不能豁免的理由。隔天即81日,市府就向Belmont4769发出了空屋税缴纳通知单,要求在94日前缴清344970元的空屋税;如果迟缴,要涨到362218.5元。

 

业主认为市府给出的不能豁免的理由不合理,于是在93日向市府申诉,要求重新审查这个审计结果,理由是温哥华的空屋税法规以及官网上的相关信息并没有明确指明必须在当年的71日之前提交建筑许可才能豁免空屋税,而且市府设立空屋税的目的就是为了不让土地闲置增加住房供给,业主也正是这么做的。


审查官员审查了业主的申诉,并在20191125日给出了书面裁决,认为Belmont4769不符合豁免条件,理由还是没有在71日之前提交完整的建筑许可申请,从提交申请的83 算起到1231日,已经不足6个月,也就是说物业空置的时间长达7个月零3天,超过了6个月的期限。

 

业主对于这个裁决不服,于20191220日要求审查小组(Review Panel )对审查官员的决定进行再审查,并提交了理由。结果是审查小组3名成员中的2名认为业主的理由不成立,1名认为理由成立业主不应缴空屋税。

 

20201112日,审查小组向业主发出书面通知,告知他们维持2019年审查官员的裁决,Belmont4769号应该缴纳2018年的空屋税,理由和审查官员给出的一模一样。

于是,2021216日,业主向BC高等法院提起诉讼,要求法院撤销这个空屋税的征收决定并宣告自己的物业符合豁免条件;或者,要求换一位审查官员来重新审查这34.4万的空屋税该不该收。

 

经过审理,最后法官于1222日作出了本文开头所述的判决,认为审查官员和审查小组所做裁决基于的理由不合理,因此撤销他们的裁决,同时,应由一位新的审查官员来重新审查Belmont4769号的2018年空屋税是否应该豁免。

 

法庭文件并没有透露Belmont Nominee Ltd.的实际控制人是谁,但Georgia Straight的报道说Belmont4769号的真正业主是何意菊(He Yiju,音译)Belmont Nominee Ltd.的名义拥有这个物业。

 

2019年《温房网》曾报道过Belmont4749号业主状告温哥华市府案(《赢了!华人富豪告倒温哥华市政府,25万空屋税免交!》),也是因为空屋税的问题,最后市府败诉,Belmont4749号的24.9万空屋税被免除。法庭文件显示Belmont4749号的业主是何意菊。

 

Belmont街是温哥华著名的顶级豪宅一条街,毗邻西班牙海滩(Spanish Bank)。据BC Assessment的数据,47692021年的物业估值是2431.8万元,其中建筑部分仅值1万元;47492021年的物业估值是2576.4万元,其中建筑部分值248. 9万元。如果Georgia Straight的报道属实,那么何意菊在这条顶级豪宅街上至少拥有2套物业,妥妥的华人富豪。

 

据《温哥华太阳报》的报道,何意菊的丈夫是中国富商郑坚江(Jianjiang Zheng,音译)。郑坚江为宁波知名企业家、奥克斯集团董事长,拥有加拿大永久居留权,同时持有香港身份证。郑坚江及家族目前在福布斯全球富豪榜上列2378位,身家20亿美元。

 

 

4769号与4749号之间还隔着4755号,不清楚4755号是否属同一业主。


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