2020年初，一只名为“新冠”的黑天鹅横空出世，让全球人民都措手不及。全球经济和房市都收到了很大影响，很多人接下来两三年甚至是五年、十年的还贷计划也被彻底打乱。
就说加拿大吧，之前两三年经济、就业都在稳步增长，央行的利率也是很有规律地一直在涨。在这期间贷款或者续贷的人，都会选择固定利率，毕竟当初央行信誓旦旦，1.75%不够，要将基准利率涨到3%才是正常水平呐！
如今疫情和油价双重暴击，央行基准利率一降再降，现在只剩0.75%了，有专家预测可能还会再降，甚至迎来“0利率时代”。
升息时赶紧签了三五年固定利率的朋友们哭晕在厕所……很多人表示：能不能给我个反悔的机会？把固定利率转成浮动的？
至于现在是浮动利率的朋友，其实也在琢磨：听说银行疫情过后会升息，要不要趁现在利率低，提前还贷？或者赶紧转成固定利率？
最近本地华人论坛就朋友遇到了这样的问题：求助，有存款28W，房贷25W，疫情期间应该怎么操作？
原贴如下：
“我去年年底买了新公寓，贷款25W。3年固定利率2.99。今年年初卖了之前的旧公寓，到手28W。现在同一银行的3年固定利率2.39。
我跟银行贷款人员谈了下：情况是这样的。
1. 如果我要提前还贷，除了还25W本金外，还要多还$2500利息作为罚款。之后我手头会剩下2W多现金。
2. 如果我保持现在利率不变，继续还贷，3年后总利息是2.1W。这样，我目前手头有28W现金，但三年后，本金+利息，差不多就是27.8W了。
3. 如果我和银行解除现在的合同，用2.39的新利率重签3年合同，那么我要付2500罚款，3年后的付出的总利息是1.7W。根据他的计算。里外里我节省了大概$1900。然后我手头还是能持有比较多的现金。
（他说他自己的情况和我差不多，他选了3，已经交罚金RENEW合同了）
目前经济形势不好，我公司已经叫我们暂时停业待工了，之后也大概率不续签合同。
这种情况下，大家觉得我应该选那种比较合适？”
这么看下来，跟什么都不做的方案2相比，方案1的优势是省心，以后再也不用还利息，但手头剩余的现金就不多了；方案3虽然比起2也就三年省了1900刀，着实不多，但胜在手头有了一笔可灵活支配的现金流。
于是网友们开始了讨论：
“大家都说这个时候现金为王……利率会降的，所以可以先别着急还？”
“如果是我 我选3。”
“如果是我，可能考虑拿出一半或比一半在多些的现有资金提前还房贷，不知道银行可否允许。然后在改签个新的利率，但利率可能还会降低。剩下的现金留作生活和如果没有收入的应急。待疫情好转时关注投资市场，如果工作恢复了，也有收入了，就把剩余的部分资金做些基金。”
“稳妥的相差不大。给你个极端的建议。房子直接再抵押，拿出钱来加上现金。定投美股，苹果啊，脸书啊。等疫情过去股市回暖要么输的底掉，要么你下一个帖子就是温西买哪个豪宅好了。”
“简单啊，目前贷款继续还，把钱投资一个小公寓出租。”
“我选4，趁市场崩盘把28万做投资，反弹之后卖掉还贷款加罚金之后手上剩大把现金”
每个人的投资风格都不同，目前的贷款利率也都不同，手头的现金情况也不同，所以要不要提前还贷，或者要不要固定转浮动，不能一概而论，需要仔细计算。但基本的计算方式还是可以分享给大家。
先说提前还贷，这个主要是浮动利率需要考虑，因为固定利率提前还贷的罚金，并不受央行降息的影响。
如果是浮动利率按揭贷款的时候，提前还款的罚金计算方式比较简单，也就是相当于三个月利息的金额。例如，有50万贷款，2.95%浮动利率，罚金为(500000×2.95%)/12×3=$3687.5。当然，最后银行还会加进来accrued interest，discharge fee等等，最后看到的金额会略高一些。
所以如果手头有现金，早晚要提前还贷，当然要挑利率低的时候。
固定利率按揭贷款在提前还款时，罚金的约定通常是：取下面二者金额较多的一个：3个月的利息，或利率差额（interest-rate differential，IRD）。
3个月利息算法跟前面一样。但利率差额比较复杂了。
假设有一个5年合同期的固定利率为2.69%的按揭贷款，3年后想提前还款，假设此时贷款余额为300000，5年利率仍为2.69%，2年利率为2.39%。
再看利率差额（IRD），如果没有挂牌利率（Posted rate）这回事，计算相当简单：将你的合同利率用现行最接近你剩余合同期的利率进行比较。因为你的合同期剩余2年，就用2年固定利率2.39%，差额为0.3%。(2.69%-2.39%)×$300000×(24/12)=$1800。
但是，所有大银行都用挂牌利率（Posted rate）打折后作为合同利率，而用挂牌利率计算罚金。因此上面情况会变为，你的5年期贷款挂牌利率为4.74%，折扣后合同利率为2.69%，折扣为2.05%。2年期挂牌利率为2.94%，折扣后为2.39%。其它条件不变。
利率差额为4.74%-2.94%=1.8%。因此IRD=(4.74%-2.94%)×$300000×(24/12)=$10800。
所以固定利率想提前还贷，需要经过仔细计算和规划。
最后说转贷，如果是浮动转固定那绝对so easy，不管是现在想锁还是再看看等更低利率，都可以；但固定转浮动，又要涉及到用利率差额来算罚金的问题了，是否划算，也是必须得拿着你的情况，去算了才知道。
