经常有客户朋友问阿龙，外国人在加拿大可以贷款买房吗?
当然可以！无论是工作签证、国际留学生，还是商务旅游、私人观光客，都可以和本国居民一样，在加拿大申请房屋按揭贷款购房，贷款利率也和本国居民差不多，首付少则10%，多则50%上下，视各银行和金融贷款机构的政策和您自己的具体情况而定。首付的问题由于篇幅所限，在此不能赘述，欢迎来信探讨。
那么，外籍人士申请房屋按揭贷款与本地居民相比有什么特殊要求？申请的程序如何呢？
阿龙的回答是：和本地人没有什么实质的区别，程序也差不多。要说区别，那就是外籍人士不享受本国居民享有的 “自住房”免增值税优惠，外国人投资的所有房子在出售变现时，其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时，银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。但是基于外籍人士的特殊情况，阿龙认为以下几点还是有必要说明一下。
第一，外籍人士申请加拿大房屋按揭贷款时，需要在加拿大银行开立全功能的账户，以便按月支付月供。
所谓全功能账户简单的了解就是既可以存入现金也可以支付账单、支取现金的账户。现在，加拿大好些商业银行及金融机构都在中国设有分行或办事处，在中国申请设立一个加拿大银行或金融机构账户是没有问题的，问题是这种账户只能存入资金，不能进行现金的支付，显然，使用这种账户是没法支付贷款本息的。您必须亲自入境加拿大，把账户激活，才可以启动该账户的支付功能。所以说，从未到过加拿大的外籍居民，即使您在加拿大境外分行开设有账户，也很难申请到按揭贷款。解决的办法有两个：一是入境加拿大，然后去银行申请开设账户；二是与加拿大境内的本地居民（可以是您的亲戚或朋友）共同申请设立一个联名账户，以后就可以从这个账户支付月供或交付各种支出。
第二，外籍居民在加拿大申请贷款时可以没有信用记录。
除了美国和欧洲少数几个国家的信用报告可以在加拿大使用外，绝大部分非本地出生的贷款申请人，他们的信用都是在登入加拿大后建立的。加拿大是一个移民国家，各银行和金融机构非常了解这一点，它们为了市场竞争的需要，早就针对这部分申请者制定了周全的贷款政策和计划，您根本不用担心新登陆没有信用记录这个问题。在申请按揭贷款时，只要您的登陆时间在一定年限内，即使没有信用记录，或者很短的信用记录，都可以申请到贷款。话虽这么说，阿龙还是建议那些已经在加拿大生活了一段时间的外籍人士，例如留学生和工签人员，尽可能早点建立自己的信用，这样可以给自己更多的选择，日常生活也会方便许多。
值得注意的是，虽然没有信用记录申请贷款不是问题，但是，如果有不良的信用记录就很成问题了。和本地居民一样，外籍居民一旦有不良信用记录，要申请正常的A Lender贷款，也就是一般的银行和金融机构的贷款几乎不可能， 只能转向B Lender或私人贷款。阿龙就有一位留学生朋友，租房子时忘了付几十刀的水电费，后来搬家了，他也一直不知道自己欠费，直到被追债公司追债，才把钱给付了，哪知买房时发现信用差得一塌糊涂，没有A Lender银行和金融机构愿意给他贷款，最后联系了好几家才找到一家愿意并且利率也还过得去的B Lender给他贷款，房子才得以顺利交割。阿龙在此提醒各位，无论是加拿大本地居民或外籍居民，都应该尽力维护好自己的信用，监管好自己的水电费账单及信用卡账单，及时支付各种费用。
第三，与本地居民一样，外籍贷款申请人也可使用委托授权书Power of Attorney （POA），授权加拿大境内的亲戚或朋友处理相关事宜，当然也包括办理贷款和房屋买卖。
授权他人代为办理贷款和房产买卖，理论上说没有什么问题，但在实际操作中还是比较复杂的。银行一般要求申请人本人在贷款生效的当天在律师的见证下签署有关贷款文件。如果申请人知道自己交割的当天不能到场，则必须提前征得银行的同意后提出贷款申请，而且申请人本人至少要去银行一次当面验证身份。由于操作风险大，一般银行都不太愿意做POA，只有少数的银行愿意做。希望通过POA申请贷款的外籍人士，买房前一定要问清楚和比较各银行的相关政策，了解哪些可以POA，哪些不能，以及具体操作时的注意事项。阿龙建议您最好还是在房屋交割时尽量到场，避免不必要的麻烦。
第四，与本地居民一样，外籍人士也需要有足够的首付，才可以在加拿大的银行和金融机构申请到按揭贷款。首付款的比例要求随贷款机构不同而不同，有些贷款机构要求至少35%，有些银行则要求50%，不一而终。但是，持有工作签证、有收入证明、信用好的外籍人员，可能申请获批得到高达房价90%的贷款额度，自己只需准备10%的部分首付。阿龙的几位客户朋友反映，有些银行的贷款专家说外籍居民需要比本国居民付更多的首付。其实不然，此银行要求多首付并不代表彼银行也如此，建议大家多问问，特别是咨询一下贷款经纪，因为有专业水准的贷款经纪可以同时代理和比较几十家银行和金融机构的产品，然后推荐一个最好的产品给您。再者，如果要调信用报告的话，只需要调用一次就可以用于不同银行和贷款机构的申请了。否则，您得挨个挨个去问每家银行，每家银行都调用您的信用报告，那就惨了，您的信用分数会急剧下降。
大家可能不知道，加拿大好些金融贷款机构和私有银行只能通过贷款经理人申请办理，一方面持牌经纪人可以帮它们把关，收集、审查和核实申请人的基本材料，另一方面也可省去很多分行租赁和人工费用，降低成本。例如 BMO控股的MCAP金融公司、Street Capital 银行和IA保险公司就只通过正常的贷款经纪开展贷款业务，MCAP的个别贷款种类在全国名列前几名，Street Capital是全国三大私有银行之一，IA就更有名不用多提啦。所以说，寻求贷款时不应拘泥于在中国形成的思维定势，而应持有开放的心态，积极寻求贷款经纪人的帮助，即可以帮助您发现最适合您的银行或贷款机构及其产品，又可以节约您的时间，让您集中精力干自己擅长和想干的事，省钱、省心、省时！
最后提一下阿龙经常会遇到的一些小问题，比如，留学生买房需要父母担保加签吗？首付款一定要存上3个月吗？从中国如何把现金汇过来？能汇多少？等等，等等，还是那句老话，每个银行和金融机构都有自己的政策，不能一概而论。
总之，加拿大优惠宽松的贷款政策，可以说是举世无双，利率只有中国房贷利率的一半甚至更低，如果您希望投资国外房地产，加拿大应该是不二的选择。
作者阿龙为加拿大安省专业全职持牌贷款经纪，具有十年安省公务员和财务信息分析经验。电邮：BarbaraL12345@gmail.com
