出售物业如果并非你的主要居所,而你又因此获利,当中一半金额为应纳税款。这就是资本收益税(capital gains tax)。税则相当简单直接,但仍然会因情况而异,一切视乎加拿大税务局如何看待这宗交易。
房地产经纪乔斯提(Romano Giusti)于2006年11月购入温哥华理查兹街(Richards St.)一间公寓,并于2007年6月易手,获利30,831元。当他填写报税表时,他把该物业申报为个人住所,因而无需支付任何税项。
当税务局重新审核他的报税表时,发现乔斯提于7年间总共购入并易手七个公寓单位。他解释自己原本打算以理查兹街的公寓单位为个人住所,但街道的噪音、不负责任的租户饲养宠物带来骚扰,他最终改变初衷。因此,决定搬迁。
乔斯提提出上诉,但最终失败。案件于2011年1月25日提堂时,法官G.A. Sheridan指乔斯提从事楼房炒卖,因此没有申报这些单位为主要居所的资格。他并对乔斯提作出惩处。
对于大多数人来说,如果你获利30,000元,你只需要纳税15,000元。在这宗案件,由于法庭揭发乔斯提从事房屋买卖生意,因此他的全部利润30,831元被当成收入(income),都要纳税。
以下为法庭及税务局厘定该利润属于资本收益还是收入的考虑因素:
1. 出售的物业性质;
2. 持有该物业所有权的年期长短;
3. 纳税人从事同类型交易的密度及次数;
4. 曾否为物业作出提升市场价值及吸引买家的改动;
5. 纳税人购入该物业时的动机或意图。
在乔斯提的案例中,他作为房地产经纪的身分同时陷他于不利,因为他的生意收入大部分涉及房地产客户佣金。
在大部分法庭案例中,业主过去数年间达成的交易宗数是关键因素,假如交易宗数不算太多,将有很大机会被定义为资本收益,而半数金额可以免税。倘若仍然有不清楚的地方,建议你在购买任何物业前,先咨询税务或法律意见。(作者Mark Weisleder为星报专栏作家,房地产律师)