列治文这座房,估值为什么暴涨76倍?

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1月初,BC省评估局更新了本省物业的评估数据,绝大多数房主都喜迎房价上涨。根据数据,大温地区住宅的估价平均去年上涨了10%


 
但如果一座房子估值竟比去年上涨六七十倍,那就有点儿不正常了。然而,这样的房子在大温地区真的存在,而且为数不少。
 
比如,列治文这座地址8500 NO. 6 RD的两层独立屋。去年估值$12.843万加元,今年最新估值$847.4万,足足上涨了65倍



 
再比如这一座,也在列治文,地址12777 NO. 3 RD RICHMOND。



 
这座图片上连建筑正脸都找不到的物业,去年估值$13.685万,今年最新估值$1045.4万加元,一夜猛涨$1000多万,涨了75倍。
 
为什么这些物业估值上涨这么多?

因为它们的物业分类(class)改变了,在2020年由以前的农业物业(farm )变成了住宅物业(residential),BC省的物业一共有9个分类



 
住宅物业和农业物业使用完全不同的标准进行估价,住宅用地估值比农地通常要高出几十倍。
 
仔细看BC省评估局的估价细节,我们会发现,这些物业的建筑都不怎么值钱,看着非常朴素,与豪宅概念没什么关系。真正值钱的是土地,估值暴涨的部分也是土地。
 
那些身家暴涨的房主,直接面临的就是一个现实的烦恼,需交给政府的物业税涨了一大截!
 
比如8500 NO. 6 RD这座房屋,去年作为农地建筑,物业税只有$649加元,今年按照$847.4万的估值乘以税率,物业税将暴涨为$2.8万。同样,12777 NO. 3 RD RICHMOND的房屋,去年物业税只有$2200加元,今年却涨到$3.5万!
 
这些物业的业主如果打算继续持有物业而不是迅速卖出,那么暴涨的物业税就会变成巨大的负担。所以看到自家房子估值暴涨,有些业主并不开心
 
为什么BC省评估局要把一些农业物业的属性改成住宅物业呢?
 
BC省政府为了保护耕地和省民的食品安全,对农业用地颁布了不少优惠措施。比如,农业用地采用特殊的物业估值方法,估值比住宅动产、商业地产和工业地产都低出一大截。这就意味着更低的物业税,从而减轻农场主负担,促进本省的农作物生产。



 
但是,业主为了保住农业物业身份,必须满足一定的条件,包括必须生产和销售一定数量的农产品,以及每年在期限内向政府提交相关文件。
 
比如,一处农业物业的土地面积如果在2-10英亩之间,那么这个农场每周期(一般为每年)销售农产品的收入需达到$2500加元。如果一座房产土地面积超过10英亩,那么每个周期所销售农产品的收入不仅要超过$2500加元,还要高于土地4公顷以上部分估值的5%。
 
另外,农地业主为保持下一个纳税年度的农地身份,每年都需向BC省评估局提交《农地分类申请表》General Application for Farm Classification 或《退休农场主住宅农地资格申请表》Retired Farmer’s Dwelling Land Application),交表的截止日期是每年10月31日。
 
BC省的农业用地上,业主可以建造住房,但有面积上的限制。



 
在2019年之前的十几年中,很多地产投机者买下农地并建起面积庞大的奢华豪宅,然后转手卖出,获取高额利润。这种做法不仅威胁本省的农地储备,也鼓励了地产投机行为。

于是BC省政府在2018年底推出俗称“52号法案”(Bill 52)的《农业土地委员会修正法》(Agricultural Land Commission Amendment Act),将本省农地住宅的面积限制在5400平方呎(约500平米)。



 
与此同时,多个市镇级政府也推出各自关于农地住宅的面积规定,列治文市的规定是4300平方尺(约400平方米)。
 
总之,如果农地物业被BC评估局改为住宅物业,通常是该物业去年农作物收入没达到规定标准,或者业主忘了及时提交申请表。如果属于这种情况,业主可以向政府申请复核。资料若完整有力的话,物业有可能恢复农地身份,为业主节省一大笔物业税。

第一级复核程序,提交给
物业审查委员会(Property Assessment Review Panel,PARP)。这项服务,今年的截止日期是2月1日
 
如果PARP的裁决你不认同,你还可以进一步向物业评估上诉委员会(Property Assessment Appeal Board)进行上诉,申请的截止日期是4月30日
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