笔者去年底刚买了一套新公寓，年初BC最新的房屋估价出来了，上去一看，意外发现刚买的全新房子在成交记录里的价格竟然是成交价的95%。赶紧上微信问经纪怎么回事。得到回复说，对啊，这是不含5% GST 的价格。
WHAT？我记得我们根本没有付过GST。
当时经纪在offer 里明确写了，成交价包含GST。但是，据我所知，BC省的买房GST应该是第一手买家从开发商那里过户的时候交，也轮不到从我们的交易价格里扣啊？
经纪说，其实所有没有住过人的新房子，在第一手业主卖给下一个业主的过程中，还要再交一遍GST。上CRA 网站一查，所以，如果是买没有住过人的新房子，不管前面有几手业主，交易时仍需要交GST。
为了保护买家利益，有经验的买家经纪会事先在Offer里注明，成交价包含GST，避免在房屋合同谈好以后，买家还要再突然多付成交价5%的GST。
好险啊，第一次买房，我差点就掉GST 的坑里！
除了GST，第一次买房可能遇到的问题其实数不胜数，笔者呕心沥血，总结如下。
A. 怎么判断经纪是否靠谱？
笔者的买家经纪由朋友推荐，是新趋势的一位非常有经验的队长经纪，整个过程非常贴心靠谱。
1. 聊天效率高。
直奔主题引导买家说出明确量化的需求，像买房目的、预算、物业类型、考虑区域、面积段、房龄、期待成交的日期等。如果你的需求还没有很清楚，可以把不清楚的几个方面跟经纪聊一下，靠谱的经纪会根据你的疑虑，帮你理出利弊，引导你发现自己的明确需求。
2. 找房手速快，注重细节。
根据需求快速删选房源，除了硬性需求条件，还要把每间房再看一圈，有些弱点，像厨房窗户对着邻居家阳台这种，私密性不够好的房源，经纪也会排除。
3. 安排看房高效，有条理。
我们的经纪一周内帮我们确定了5-6处房源，约好周六花3-4小时统一看。这5-6处房源在不同的区，经纪帮我们规划了从离家最远的本拿比到离家最近的西温，并把所有房源资料打印出来，把价格、物业费、房龄、面积等重要信息用彩笔标注清楚。
每到一个房源，走的时候都会问卖房经纪要物业文件，以备我们回家删选房源的时候做参考。一天看完结束后，我们再一起总结今天看的哪几间比较中意，确定之后再找的时候向这个方向靠拢。
4. 签约代理服务。
有些买家经纪“为了给客户更多自由度”，不签一对一服务协议。靠谱的经纪一般会签约，承诺在整个代理成交过程中最大限度保护买家利益。
5. 有问必答，提供各种上下游服务。
笔者从没在加拿大买过房子，对于买房流程，物业文件上各种专业名词一窍不通。每一次经纪发文件过来，笔者都要请经纪帮忙划重点。
成交合同谈拢以后，条件解除日（一般是合同谈拢后的两周）之前，买家要完成验房、贷款完成审批、找好过户公证或律师。在此期间，如果不想买了，可以取消合同，如果确定购买，条件解除日前一天再签确认合同。条件解除日以后，公证或律师就要开始做过户手续，一般为期7-10个工作日。
由于时间紧凑，中间流程的其他专业人士，笔者也依赖经纪推荐。每一项服务，经纪会推荐2-3个专业人士，让我们自己联系。
B. 怎样确定哪个值得下offer？
由于笔者的预算只够买公寓，所以只谈谈我们是怎么确定买下现在这间公寓的。
新公寓总比旧的好。
一开始，我们对公寓房龄没有很在意。经纪提醒说，公寓最好买2000年以后的，因为1999年有一批漏水公寓，到现在还麻烦不断。后来我们发现，公寓房龄跟物业费和特别征费（special levy）和各种其他用于房屋方方面面的维护成本都有关。一般来说，房龄越老的房子，物业费会比同等面积段的偏新的房子高一些。尤其房龄在10年左右的房子，有可能还会征收特别征费，用于一些大的特别维护。
当然这不是绝对的，每个公寓有每个公寓的情况。这个情况可以从物业文件的财政收支图表上看出来。对于新手来说，不想一搬进新家就要多交一笔特别征费，以及面对各种物业问题，所以我们的目标锁定在房龄3-5年以内的公寓。
2. 根据工作和生活半径选区域。
由于先生是家里赚大钱的那个，所以我们首先考虑搬到方便他通勤的地方，早上可以多睡会儿。根据他的工作区域，买在北本拿比最合适。北本拿比比较安静，交通也非常方便。
但是，除了SFU 大学保留区的租赁产区物业以外，符合预算的，房龄3-5年的公寓并不多。同时我们发现，西高贵林在北本拿比15分钟的车程内，而且面临大的区域升级，目前可供选择的房源非常多，所以我们开始更多考虑西高贵林。
3. 木结构VS混凝土结构
因为疫情原因，我们倾向买低层公寓（6层以下），户数少、好管理。低层公寓一般都是混凝土地基和停车场，木结构楼面、吊顶、墙。优点是节能保温，户型方正，缺点是隔音效果差。强烈建议对于声音过于敏感的人，买木结构房子考虑买顶楼。
一般高层是混凝土结构，优点是景观好，性价比高，缺点是户数多、社交距离和等电梯时间不好预计。另外，外立面新颖美观的高层，有出现奇葩户型的高概率，比方客厅中间出现一根大柱子。介意勿拍。
4. 除了对房子有feel，对社区也要有feel
看房的时候，我们除了看公寓内外设施，还到附近超市商圈公园逛了逛，感受一下入住以后，周边的户外空间自己是不是喜欢。西高贵林离本拿比和高贵林都近，无论商业设施还是自然风景，想去哪边都方便。
C. 关于房贷的几个小细节
房子选中以后，中间下offer 有多亚历山大一万字不提。交易谈拢后，经纪首先就是催我们去赶紧告诉银行审批下发贷款。
在下offer之前，先弄清楚自己能贷多少款。
因为先生在CIBC有投资，算是高级客户，在看房之前我们就去银行询问，得到回复说有利率折扣，当时利率在1.7%左右。我们就递交了审批材料，开始走预批流程（一般3-5个工作日）。
材料一般包括：个人的身份证件、工作证明、收入证明、工资条、报税的证明、银行交易流水、银行账单的证明。这一步也可以不找银行，直接找贷款经纪，货比三家。
顺便提一下，预批完成后，我们收到了银行的买房预算建议，跟我们原先估计的差不多。对于大多数人都纠结的“浮动利率OR固定利率”，我们选了固定。考虑我们没有计划在5年内换房（按揭以5年为一个利率周期），又不知道疫情何去何从，当时固定和浮动之间也就差了0.1%，固定了比较安心。
2. 想在房产证上名字，要提前参与贷款预批
之前只知道，一般房产证都上夫妇两方的名字（联名持有），所以过户时候，给公证提交了我们两方的信息。然而，在成交合约生效前两天，公证处来电话说，银行提供的房屋贷款合同上并没有我的名字，如果要加我的名字，银行需要重新做材料，即从预批开始，需要5-7个工作日。想想算了，反正也来不及。
虽然婚后买房是夫妇共有财产，但如果房产证没有名字，两方产生纠纷，或者一方出现意外的话，讨论房产的所有权问题就需要律师介入，需要额外再付费用。
3. 贷款保险有的必须买，有的可以不买。
为了降低借款人拖欠或者不还贷款的风险，加拿大房贷和住房公司（CMHC）规定首付20%以下的买房者需要买贷款保险。首付在5%到9.99%，保险费是房贷金额的4%，首付在10%到14.99%，保险费是房贷金额3.1%；首付在15%到19.9%，保险费是房贷金额的2.8%。银行会把保险费算在借款人的月供里。
另外，大部分银行会提供自己的按揭保险，万一借款人有意外无法及时还贷，银行的按揭保险会根据购买的保险额度，为借款人支付一定比例的贷款，这样能确保借款人和家人能够继续持有房屋。银行按揭的缺点是，价格高，保险受益人只能是当期提供贷款的银行。
如果5年期过后，贷款转到其他银行，要重新购买其他银行的贷款保险。为了让家人收益，笔者的一些朋友选择买人寿保险，投保家人收益，一旦自己发生意外，家人既可以用这笔款去付清贷款，或者用于其他用途。我们首付30%，不需要贷款保险，最终也没有买银行的贷款保险。
最后说一下，我们选定的这间，在六层中的第三层，700尺左右，两房朝南。开发商在2020年7月交房，房主从未入住。所以会牵涉到开头提到的GST问题。所以买从没有人住过的全新屋，一定要多问经纪一句GST。
