昨天，加拿大房地产协会（CREA）发布了9月份全国的房屋销售数据。CREA表示， “全国房屋销售再创新高” 。

CREA总结了5个基本数据：

1.  9月全国房屋销量相比上月增长率0.9%；

2.  9月未经季节调整的房屋销量比去年同期上涨45.6%；

3.  9月新增房屋挂牌数比8月下跌10.2%；

4.  MLS房价指数（HPI）月涨1.3%，年涨10.3%；

5.  9月未经季节调整的全国房屋均价为60.4万元，比去年同期上涨了17.5%。

从全国总体的数据来看，确实形势一片大好；但其实分区域来看，加拿大是个不平衡的市场，全国只有大约60%的市场是上涨的，剩下的40%，不是下跌就是持平。

CREA重点提到的销量上涨的区域有：渥太华、大温哥华、温哥华岛、卡尔加里和汉密尔顿-伯灵顿大区；销量下跌的区域则是大多伦多和蒙特利尔，尽管这个两个地区的房屋销量相对于历史水平仍属于强劲。

另外，如果剔除大温哥华和大多伦多两大市场，9月全国房屋均价只有约48万元。从上图也可看出，全加房屋均价同比上涨最多的三个省份是东部的海洋省新不伦瑞克省（NB）、新斯科舍省（NS）以及安大略省，BC省的房价涨幅在全国排第6。

BC房屋销量创历史纪录，本地人根基深

据前天BC省房地产协会（BCREA）发布的今年前三季度的BC省房屋销售统计数据，从1月到9月，BC省共售出房屋65023套，销量同比增长12.5%。房屋的销售额达到497亿元，与去年同期的397亿元相比增长25.1%，足足增长了100亿元。

今年前9个月，售出房屋的均价为76.42万元，比去年同期的68.73万元上涨11.2%。尤其是9月份的房屋销量创下历史新纪录，9月全省共售出房屋11368套，比去年9月增长了63.3%。9月份全省的房屋销售均价为80.32万元，比去年同期上涨15.3%。此外，9月的房屋销售额为91亿元，比去年同期暴涨88.3%。BCREA的首席经济学家Brendon Ogmundson评论说，“9月份总销量和平均价格均创历史最高水平”。

从下表可看出，9月BC省房房屋销量涨幅最大、房价上涨最多的地方并不是大温和菲沙河谷这个移民相对比较多的地方，温哥华岛、鲍威尔河的销量涨了100%以上，房价则是鲍威尔河和维多利亚上涨最多。还是本地人的“根基”比较深。

对于什么原因造成了新冠大流行导致的经济衰退中房地产市场逆势强劲，BCREA在9月初发布的《市场情报》认为，令BC省地产市场走强的因素包括：高收入行业就业率稳定、受疫情影响小；家庭储蓄率上升、可支配收入增多；政府快速援助；住房供应更紧；历史超低利率。

Ogmundson分析认为，新冠大流行导致的经济衰退是个“非典型的经济衰退”，过去的历史经验并不能指导现在的情况。

多伦多楼市有泡沫风险

放眼全球，加拿大地产市场走强并不是个案，南边的邻居美国，以及欧洲诸多主要房地产市场，房价和销量均大幅走强。

由于地产市场持续火爆，一些国际金融信贷机构又开始唱“地产泡沫论”，因为热门市场总是会吸引投资，然后不可避免地会走到过热的境地，过热之后必然开始下一轮的回调。这是地产市场的周期规律，不可避免；作为金融信贷机构，在过热的苗头开始显现的时候，必定会告诫投资者，同时也是为了降低自身的风险。

全球著名投行和金融服务公司瑞银集团（United Bank Of Switzerland，UBS）近日就发布了《2020年全球房地产泡沫指数》（Global Real Estate Bubble Index 2020）。这个地产泡沫指数的主要构成，包括房价与当地收入和租金脱钩的程度，以及实体经济失衡的程度，如过度放贷和房屋建设量。

数据显示，在受调查的全球25个大城市中，超过一半的城市住宅房产市场有泡沫风险或者是存在价值高估现象。多伦多是北美唯一一个存在泡沫风险的主要城市。温哥华、洛杉矶、旧金山和纽约存在估值高估，但没有出现泡沫风险。波士顿的房价合理，而芝加哥是北美唯一被认为价值低估的城市。

在整个新冠大流行期间，由于政府刺激、房贷救助和低利率，房价得到了支撑。但瑞银指出，这种情况下的价格上涨是不可持续的。虽然高失业率和家庭收入的黯淡前景将在多大程度上影响房价尚不确定，但瑞银全球财富管理首席投资官Mark Haefele表示，“很明显，过去四个季度的增长速度短期内是不可持续的。大多数城市的租金已经在下降，这表明，当补贴逐渐消失、收入压力增加时，一个调整阶段可能会出现。”也就是说，Haefele认为未来全球房地产市场会经历回调。

加国房价今年会继续上涨，明年开始下跌

机构的预测给的是一个大趋势，至于什么时候房价会开始回调，并没有明确的时间表。不过，加拿大民众对于年内加国楼市的价格走势，则普遍给出乐观估计。

据彭博新闻社在9月底所做的一个调查，44%的受访者预计房价将在未来6个月内上涨，为3月中旬以来最高，而且是个过去7年来对这同一个问题所进行的调查的最高比例。与此同时，预计房价下跌的加拿大家庭比例降至27%，为3月中旬以来最低。

但经济学家对市场的预计与民调相反。CIBC的副首席经济学家Benjamin Tal认为加国楼市继续上涨的行情不可持续，在进入冬季楼市淡季来到之后，市场会反映出来，楼市会放缓并进入稳定盘整状态。TD银行的经济学家Rishi Sondhi也给出了类似看法。Rishi Sondhi在10月8日发表的一份市场分析报告中指出，价格可能会出现一些缓和。

但他认为，今年第四季度房价可能还会有一个适度的增长，然后出现回落。因为第四季度加国楼市的供应可能会减少（9月全国新增挂牌数量已经下跌），多伦多、温哥华以及蒙特利尔这些全国主要市场可能会向上移动，有更多的高价位房屋售出。Sondhi认为，加拿大的房价可能会在2021年上半年下跌7%左右，明年晚些时候又有所恢复。