加国8月房价同比上涨18.5%,大温火爆行情能否延续?

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如果要总结过去三个月的加拿大房地产市场,那就是一个字:涨!无论从新房上市数量、销售量还是价格,无论是同比还是环比,都出现明显增长,其中多项数据还打破了历史记录。





加拿大8月房屋均价同比上涨18.5%

 

从加拿大房地产协会(CanadianReal Estate Association) 9月15号发布的8月数据中,我们可以看出端倪。

 

该报告指出,2020年8月,加拿大全国共售出58645套房屋,比去年同期高出33.5%,比7月份的房屋销售数量多了6.2%。



与6月、7月加拿大全国各地的销售量都有所上升不同,8月份的销售增长主要依赖于安省的大多伦多地区(GTA)和BC省大温地区的领涨。在蒙特利尔银行高级经济学家Robert Kavcic的一份报告中写道,8月份的一个变化是,在所有市场近几个月一致反弹之后,一些地区差异开始再次显现。


多伦多和周边市场以及温哥华、维多利亚市场继续上涨,但卡尔加里和里贾纳等其他市场已经出现下滑。随着整个市场回归常态,这种地区分化也将重新凸显。

 

在新上市房产数量方面,7月至8月,加拿大全国新上市房源数量增长了10.6%。

 

在价格方面,8月售出的加拿大住宅均价为58.6万元,比去年同期增长了18.5%。如果除去大温哥华和大多伦多地区,这两个加拿大最活跃、最昂贵的房地产市场后,全国平均房价会降至46.4万元。


由于温哥华和多伦多这样热门城市的高昂房价会抬高全国房价平均值,因此CREA用更客观的MLS综合房价指数(HPI)来研究房价的变动,8月份,经季节因素调整后的HPI同比上涨9.4%,是2017年末以来最大涨幅。



“被压抑的需求”释放是三连阳主因

 

CREA的数据证实了房地产市场在8月份延续了过去的两个月的火爆趋势,但这种行情是会继续持续下去,还是会逐渐冷却?

 

首先,来看看造成这种火爆行情的原因是什么?通常情况下,加拿大的房地产市场在寒冷的冬季缓慢启动,然后在春季飙升,在整个夏季开始降温,在年底时再次变得冷淡。然后,这个周期在来年一月份重新开始。

 

也就是说,8月通常不是房屋销售旺季,但到了2020年,由于疫情的原因,这些季节性趋势就已无法准确预测房市走向了,因为3月和4月的楼市封锁推迟了许多购房活动,将购房季节推后了一两个月。

 

因此,今年6月以来,新冠疫情压抑的需求强烈反弹使得8月份加拿大平均房价比去年同期高出将近五分之一,房屋的销售数量更是创下了史上最高的8月纪录,在所有月销售记录中排名第六。



未来交易量下跌,但价格会稳定并上升

 

“被新冠疫情压抑的需求强烈反弹”是过去三个月房地产市场三连阳的主要原因。对此,RBC银行经济学家Robert Hogue近日表示由于被压抑的需求目前已基本耗尽,我们预计今年秋天晚些时候,房地产市场将有所降温。




Hogue说:事实证明,今年春季产生的被压抑的需求是近期房地产市场的强大推动力,但问题是这种主导因素还能持续多久? 我个人认为,大多数市场可能已经没有多少被压抑的需求急待被满足了。


Robert Hogue预测,房产市场的火爆热度也许只够保持到9月份,但在这之后,火爆的行情将难以再持续下去。但他也承认,这种预测仅限于成交数量而非房产价格。

 

关于未来房产价格,Hogue认为,8月份,加拿大全国基准房价同比上涨9.4%,价格涨幅超过了7月份8%的纪录,以及2月份COVID-19大流行前5.7%的涨幅。目前所有迹象都表明近期房价还会继续走高,这是由于大部分市场依然处于供需紧张状况。

 

随着房地产市场成交量在秋季降温,可能会让房产价格上升速度有所减弱,但不会导致大规模下跌。


关于房产市场未来走向,TD银行经济学家Brian DePratto认为,房地产市场的状况已经逐渐回到历史正常水平,这表明“被压抑的需求”已得到很大程度的满足。

 

由于疫情影响,在前几个月里,房屋销量曾一度骤降至几十年来的最低水平,但纵观整个2020年目前的数据,今年前8个月共有341463套房屋易主,这比去年同期的销量增长了0.8%。这预示着今年剩余时间内的房地产市场会回归常态。


小型市场研究公司NorthCove Advisors总裁Ben Rabidoux说,一旦大型银行推出的抵押贷款延期计划到期,加拿大房地产市场将在未来几个月面临阻力,因为这可能导致更多的房主违约,甚至有可能迫使他们将房屋出售,从而冲击房地产市场。

 

房地产公司Royal LePag首席执行官Phil Soper也持有类似的观点,他将房价上涨与住房短缺联系在一起,他认为18.5%的房价涨幅是“不健康的”。根据CREA的数据,目前市场上的房屋只需2.6个月就能售出,这说明房屋库存已降至低点,尤其是在安大略省。

 

他认为,失业率将在今年的最后几个月持续上升,而抵押贷款延期到期会使更多的失业者卖掉自己房子,这将会很大程度上影响供求关系。从而使整个房地产市场回归常态。



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