加拿大房价将大跌18%?销量大跌29%?权威预测还是纸上谈兵?

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加拿大房屋及贷款公司(CMHC)5月27日发表楼市展望特别报告,对楼市多方面作出预测,包括房价、销售量和开工量,但均被看淡,表示至少要到2022年年底,才可能回到疫情前的水平。


该报告预测,全国平均房价会较疫情前下跌9%至18%,大约在49.3万至51.84万元之间。BC省第4季均价预测低位只有64.2万元,2021年整年及2022年初会继续跌。

 

这项预测认为,房地产行业面临压力,看不到快速V形复苏的迹象。

 

市场可能会以较慢的“ U”形恢复,而悲观情况下是更平坦更长的“ L”形走势。

 

CMHC这次特别报告指出,多个预测情况都显示本国在生产、就业和移民数字下降,甚至较2008/09年度的衰退更严重,导致今年新屋动工和房屋成交方面都大跌,楼价在接近年底会较目前更低。

 

经济及房屋活动下滑的情况,于产油的省份如阿省和萨省等,会比其他省份严重,这也与油价下跌有关,油价被估计今年全年会继续下降。

 

CMHC的首席经济师杜根(Bob Dugan)在电话会议上表示:“我们预计这次不会很快恢复。”

 

房价下跌

 

CMHC已经预测平均房价可能下降9%至18%,而在产油省份则可能下降25%。在恢复速度快的情况下,房价可能会在2021年中期开始回升,而在恢复速度较慢的情况下,房价在2022年底之前都不会回到疫情之前的水平。

 

杜根表示,如果出现较悲观的预测情景,就业市场不能复苏和银行贷款损失增加,延缓缴付的按揭可能会造成房屋被银行收回。如果银行收回的房屋过多并造成银行的损失,它可能会影响银行放款的意愿,并导致放款市场流通性的冻结。

 

报告预测,BC平均价在今年第二季可维持在70.1万至74.1万元之间,第3季会下跌至67.3万至71.6万水平。

 

BC第4季的预测平均价,为64.2万至69万元之间。报告料2021年及2022年本省楼价持续下滑,到明年第4季有机会再下降至61.3万至68.5万元之间。虽然本省楼价在2022年第1季及第2季会持续下降,但第3季及第4季可略有回升。

 

新屋开工量下跌

 

报告指出,受魁省和安省住宅兴建放缓的影响,今年下半年全国新屋动工量将比疫情前减少51%至75%。预期在明年上半年开始回升,但明年底仍无法恢复至疫情前水平。

 

报告预测全国今年只有10.95万至14.71万间新屋动工。

 

销量下跌

 

今年的房屋需求受就业和家庭可支配收入大幅下降影响,上盘数也因为市场疲弱而减少,促使房屋销售有很大下调压力,预计销售量比疫情前减少19%至29%,然后从明年开始逐渐反弹。

 

CMHC指,工作流失影响到买房决定,报告预测全国今年的成交量为41.6万宗至45万宗。

 

杜根说:“当许多不确定性存在时,家庭在买房一事上会比较谨慎。”他指出,4月份官方统计的13%失业率可能未能反映出真实情况,如果将疫潮爆发以来所有失业人口都统计在内的话,失业率可达20%。

 

产油省更惨

 

全球大流行下对燃油的需求减低,使供过于求的情况加剧,导致油价下跌,这亦会导致本国产油省份的经济恶化。

 

报告预测,产油区的平均房价跌幅更可能达25%。阿省平均价今年第2季预测低位34.4万元,但第4季的平均价可跌到30.6万至33.5万元之间。

 

这份预测被质疑

 

CMHC如此悲观的看法,不少地产经纪和银行都不太认同。

 

国家银行(National Bank)表示,预计房价将下跌约10%。

 

该行称房价下降程度有限,因为失业者集中在房屋拥有率普遍较低的行业。

 

但是市场确实有压力,因为在危机开始之前利率已经很低,央行几乎没有操作的空间,而旅游业的下降也可能给经济带来压力,并把原来短租的房屋推入房地产市场。

 

其他银行的预测相差很大。CIBC于5月初表示,预期房价在恢复之前将比2019年下跌5%到10%。

 

TD于4月底预测房价今年会上涨6.1%。

 

一位名叫萨雷茨基(Steve Saretsky)的地产经纪表示,在大温地区仍然还有不少人有住房需求,地产行业和建筑行业中的人都十分乐观。

他觉得,每个人都希望市场能够保持健康,但CMHC的这份报告出来后,不少消费者心理上都出现了犹豫。史蒂夫也觉得,像CMHC这样的谨慎又权威的机构,却给出如此负面的看法,这种现象并不常见。

 

地产经纪泰勒(Vince Taylor)说,以他作为地产经纪的角度可能存在偏见,但事实也不像许多专家的悲观预测一样。

 

目前的情况是,房屋的供应量相对偏低,利率也处于历史最低点,所以价格也会相对稳定些。“我觉得价格肯定会有些下降,可能不会像3月份的市场那样出现反弹。无论从微观还是宏观经济角度来看,都不太可能出现报道所说的价格暴跌。”

 

他又说:“在利率降至40年来最低水平、供应有限,实际上也没有太多人失业的情况下,价格会严重下跌,这是何种逻辑?”

 

泰勒补充道,虽受新冠疫情影响,但目前BC省的房地产市场没有发生任何结构性的调整。

 

尽管加拿大的国内生产总值数据创下10年来新低,但泰勒表示,一旦省府放开针对新冠的限制,将会有更多买家涌入市场。

 

杜根也表示,总体上有很大的不确定性,无法作出精准的预测。CMHC使用的数据与银行的数据不同。他说:“我们的预测偏向悲观。现在是经济非常糟糕的时候。已经有很多按揭支付延期,很高的失业率。我不知道我们的预测是否基于更新的经济数据。”

 

 


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