最近房贷行业发生变化，促使放贷方削减了原先给予浮动利率房贷的诸多优惠条件，导致浮动利率房贷不如原先那样诱人。

        为什么放贷方在今天市场调涨了浮动利率房贷的费用？银行给出的正式理由是：市场上缺乏流动性资金，同时借贷成本也升高了。

        普通加拿大人无法知晓银行内部运作机制及其实际借贷成本，我们不得不相信他们所言，但有一件事情可以确定，很多放贷方数月里一直抱怨说“如果继续提供如此优惠条件，浮动利率房贷根本无利可图”。与此同时，普通人没有意识到：债券收益数月以来一直在下滑。这种情形就会导致长期的固定利率房贷利润上升。

        尽管多数媒体聚焦加拿大央行可能很快调涨利率，但没有人关注到：随着债券收益下滑，银行利润会节节升高。放贷方透过售卖五年期固定利率获取了可观利润，而非透过售卖那些具有很多优惠条件的浮动利率房贷。

        房贷专家想问你一个简单的问题：如果你在售卖两样产品时，其中一样利润可观，而另一样亏本，你会推销哪一样产品？最终结果是：银行会向你推销其五年期的固定利率房贷，并附加一些足以让你动心的优惠条件。

        依照数字来对比-变动的差幅（spread）和变动的指南。对于普通加拿大人来说，论及五年期房贷利率与债券差异之间的关系，是件非常令人困惑的事情。多数加拿大人不懂此事，媒体一般不在这上面进行清晰的报导。

        现在我们从基本知识开始：债券收益与债券价格之间存在成反比关系，即债券价格升，债券收益则降，反之亦然。

        加拿大银行或放贷方使用债券收益确定其差幅或利润。他们喜欢把差幅维持在一定范围之内，譬如，五年前，差幅是90至130之间。这意味着：你拿到了五年期房贷利率（譬如4%），减去五年期的债券收益（譬如2.95%），差幅即为90至130之间。如果差幅低于90，就预示着银行会涨息；如果差幅高于130，银行就会降息。在以上这个例子中，4.00-2.95=1.05，这意味着比率处于适宜范围内（comfort zone），利率不太可能会变化。

        请我们看看时下的境况：典型五年债券收益是1.66，典型五年公开房贷利率3.59%，结果是3.59-1.66=1.93。

        根据银行五年前使用的数字，1.93等于是超过适宜范围0.63，意味着很高的利润，这是降息的信号，有人甚至说，公开利息可调降低至2.96。然后，放贷方现在不再使用同样模式的差幅，而时下使用了1.75至1.95差幅的模式，在这种情形下，1.93的差幅是在适宜范围的高端区域，但还是在适宜范围之内。有些放贷方提供了3.39的快速交割特殊利率，这样的差幅为1.73，处于适宜范围之外。

        与五年前相比，银行现在五年前的房贷商获取了更高的利润。不过，他们也经历了2008年的全球信贷危机，并在市场资金流动匮乏过程中遭遇损害。在国际市场面临动荡和不安的背景下，越多投资者涌向安全的投资避风港，越多的债权就会售出，债权价格水涨船高，而债权收益则随之下滑。尽管我们还在辩论长期房贷利率是否上升还是下降，但它们还是处于历史的最低价位范围里，因此，无论你选择浮动利率房贷、或是选择固定利率的长期房贷，有一件事情是肯定的：利率很低，现在贷款，等于是你在捡便宜。

        转自 世界新闻网