2012年列治文整个房地科市场行情，可以用“悲惨”来形容，成交量甚至低于2008年美国次贷危机发生后的大温房地产市场。

日本地震引发列治文房市提前退场

   其实，相比于温哥华、本拿比等地，列治文市场自2011年第一季度后就开始走低。当年3月发生的日本地震引发的对海啸恐惧，深刻影响了列治文这块濒海沙地上居民的情绪。虽未出现恐慌性房屋抛售，但各种传言令购房者因“震”怯步，此前蓬勃发展、交易量巨大、易手速度很快的房地产市场突然转暗，不光那些本来看好列治文地产市场而刚刚进入的买家不适，一些从事地产投资的人，有的同时有好几套房子压在手中，更是叫苦不迭。列治文的房市几乎是一夜之间结束了持续多年的卖方市场。

   大温其他城市的市场，如本拿比等，因此受益，大多数有购房意向的人都选择了价位差不多的本拿比和温东市场，一度在2011年掀起了小高潮，一些大地旧房更是炒出历史高价。

   虽然随着日本地震影响渐远，列治文地产市场也有所回缓，但终究上升乏力，在2011年中期即开始率先发出房市下降的信号。这次地震对房地产市场也有一个潜在的好处，就是让大家在恐慌之余，对于发生地震后，海啸是否会真的严重冲击列治文，有了一定的科学认识：

   卑诗外海200公里外的卡斯卡迪亚断裂带长度超过1000公里，曾在1700年爆发一场9级大地震，它一旦爆发地震，将威胁到加州、西雅图、波特兰等美国沿岸港口城市。

   该地震带近年来处于活跃阶段，2010年2月27日这里发生过里氏8.8级强烈地震以及由此引发的海啸等灾害，2012年10月27日晚该地震带又发生规模7.7强震，温哥华岛及大温地区普遍有感。

   但该地震带一旦发生强震，就地震本身引发的破坏而言，列治文和大温其他城市没有区别，很难想象一场可以毁灭列治文的地震中，温哥华和本拿比会幸免。相反，山地城市的破坏性可能更强。

   也有科学家论证说，列治文的沙质地在遇到地震时反而有一个好处：地质柔软，出现大面积硬性断裂的可能性较低，更不会出现泥石流等情况。

   同样，地震引发的海啸的强度如果能威胁到列治文，那大温濒海地区包括温西、西温、北温、白石等都会受到威胁。实际上，整个大温地区比美国西海岸要安全得多，因为外围有一个巨大的温哥华岛做天然防波梯，面对这个巨大屏障，能威胁的列治文的海啸，已是强弩之末。这种情况下，该担心的城市是大温东部的三角洲地区。因为海水从菲莎河口向内涌，首先冲击的河道窄小的三角洲地区。每年这一地区政府都会投入大量人力物力，用于防洪。

   事实也证明，上述2010年和2012年两次强震发生时，大温除了有感和民众一定程度的心理恐慌外，没有什么大的实际灾害。地震引发的海啸，只是威胁了美国西海岸、夏威夷和卑诗省的温哥华岛，大温地区几无影响。

   对于海啸引发的关注，列治文市政府曾发布研究文章表明，历史上，列治文没有收到过海啸的侵害，即使是1700年的大地震。卑诗大学地球及海洋科学系教授赫恩(Elizabeth Hearn)分析，受温哥华岛阻挡，当海啸抵达乔治亚海湾(Strait of Georgia)内的列治文及温哥华市时，威力将减弱，估计最高仅一米。由于海啸引起的余波可以从温哥华岛南北两端绕进内海，北端由于距离太远，对温哥华地区影响微乎其微，从南端进入的余波北上，冲击白石镇和萨瓦森码头一带，不过最高也不会超过两米。

   卑诗大学地球及海洋科学系教授博斯托克(Michael Bostock)也说，1700年的强震海啸曾高达9米到12米，巨浪曾横越太平洋，摧毁了日本的海岸村庄。但对大温地区似无甚影响。

   但无论怎么说，没有发生的海啸却给列治文房地产市场带来了灾难，一夜之间，市场萧条。

早跌早积累

   2012年，由于大温地产市场长期升温，市场空间明显收窄，加上联邦移民部暂停投资移民和家族团聚类移民，对技术移民进行大幅调整，尤其是7月出台的多年来较为少见的房贷紧缩政策，无论是新移民还是首购者的住房需求，都受到一定的抑制，所以，大温市场逐渐进入买方市场。

   对于列治文来说，早于大温市场先行下跌，有一个明显的好处：在大温市场继续高歌猛进的最高潮，列治文提前退场，提前挤出泡沫，避免了更为剧烈的震荡，所以，整个2012年，列治文和大温主要城市市场都在下滑，但列治文表现为一种平稳的下滑，没有出现大幅震荡。

   提前退场，意味着列治文比其他城市拥有了更多的消化和积蓄时间。2013年的大温市场，总体大概是继续求稳，而列治文可能是其中最稳定的一个城市。

   通观列治文房地产市场的历史，也说明了这一点：大温地产走势的一个简单逻辑是如果温哥华市场不跌，列治文就不会再差。温西有空间，升降幅度都很大，而列治文有韧性，即不会大涨，也不会猛跌，随着大势往往取中而行。

   取中而行的另一个表现，就是大家通常所说的：列治文和温哥华西区的价差会支持列治文的房价。列治文跟在温哥华西区后面，你涨我涨，你跌我缩，你平我稳。

   列治文这个城市，有人爱，有人恨。但无论是谁都必须承认，海外华人离不开华人社区，而列治文是大温华人社区的核心。这里就是一个新的中国城。

大温的大气候与列治文的小气候

   那么，2013年，列治文市场究竟会怎样呢？我认为，震荡下行和上涨空间都很有限。

   以独立屋价格指数为例，2012年4月，该指数为206.7，2012年12月价格指数已下降为188.9，今年1月该指数为187.9，全年大约已经下跌了约10%左右。整个列治文市场过去三年实际上增幅只有17%，如果以2009年市场开始上升时的情况而论，顶多还有约不超过5%左右的调整空间，将在小幅跌落中逐渐走平。

   上升空间极为有限有两个因素，一个是大势，前面说过了。另一个是列治文自身的因素,目前市场上积压的新房会有一个长期的消化过程。

   2009后，列治文市场很多有老房子的区域，遇到过轮番热棒。尤其是在2010年下半年到2011年初被疯抢的旧房，会在未来几年之内推倒重建。

   比如，2010年6月-2011年5月列治文成交旧地374套，其中最为显著的seafair区有112套，，而seafair在2011-2012年两年总共卖了41套。目前还有32套新房在售，平均房价199万。broadmoor 25套售出，挂牌22套，均价270万，成交均价239万。未来约还有近200套逐渐走入市场。这对市场形成较大的压力。

   所以，整个春季市场是列治文市场的晴雨表，如果春季形成一定的积极走势，加上4月1日开始HST转回PST等利好，从而带动市场走向活跃，那2013年列治文走出低迷还是值得期待。如果春季市场仍然持续低迷，则2013年仍将在波澜不惊中继续走过“悲惨”的一年。

作者：何昶（MICHAEL HE）  转自：温哥华找房网